Cuánto vale mi apartamento: cómo calcularlo con ventas reales

Esta guía te lleva paso a paso, con un ejemplo de números redondos, y te dice cuándo ese cálculo no basta.

Paso 1: busca tu edificio, no tu zona

El mejor comparable de tu apartamento es otro apartamento del mismo edificio. Comparte ubicación, año de construcción, amenidades, cuota de mantenimiento y reputación. Dos torres de la misma calle pueden venderse a precios por m² muy distintos.

Busca tu edificio en cuánto vale mi apartamento. Hoy Panavalor publica 7,113 ventas inscritas desde 2015 en 191 edificios, con datos al 4 de noviembre de 2026. Si tu edificio no está o tiene pocas ventas, usa la mediana de su zona en zonas o en precio por metro cuadrado. Como referencia general, la mediana de la ciudad en los últimos 24 meses es de 2,400 USD/m².

Paso 2: mira dos cifras, por separado

En la página de cada edificio vas a ver dos cosas distintas:

• Mediana inscrita por m². Sale de las compraventas inscritas en el Registro Público: el monto inscrito dividido entre el área inscrita de cada unidad. Es lo que efectivamente se declaró, no lo que se pide.
• Rango estimado por m². Es un cálculo estadístico de Panavalor a partir de ventas comparables del mismo edificio. Viene con una etiqueta de confianza y, si las ventas comparables son antiguas, lo dice.

No las mezcles. La mediana es un hecho del pasado; el rango es nuestra estimación del presente. Cómo se calcula cada una está en la metodología.

Paso 3: multiplica por tu área

Usa el área inscrita de tu unidad, la que figura en tu escritura o en el Registro, no la del anuncio de venta, que a veces incluye balcones o estacionamientos.

Un ejemplo con números redondos, solo ilustrativo:

• Ejemplo: el rango estimado de tu edificio es de 1,800 a 2,200 USD/m² y tu apartamento tiene 120 m² inscritos.
• 1,800 × 120 = USD 216 mil. 2,200 × 120 = USD 264 mil.
• Tu referencia de partida estaría entre USD 216 mil y USD 264 mil, antes de ajustes.

Es un rango a propósito. Un número exacto daría una falsa sensación de precisión.

Paso 4: ajusta por lo que el dato no ve

Las ventas inscritas no dicen si la unidad estaba remodelada o si tenía vista al mar. Tú sí lo sabes. Piensa en qué lugar del rango cae tu apartamento:

• Hacia arriba: piso alto, vista despejada, remodelación reciente, más estacionamientos que el promedio, distribución eficiente.
• Hacia abajo: piso bajo, vista bloqueada, acabados originales que necesitan trabajo, sin estacionamiento propio, filtraciones o reparaciones pendientes.
• El tamaño importa: el precio por m² puede variar entre unidades pequeñas y grandes del mismo edificio. Si tu unidad es mucho más grande o más pequeña que la típica del edificio, compárala con ventas de tamaño parecido.

Ese último ajuste es el que más cambia el resultado y el más difícil de hacer con datos agregados.

Paso 5: compara con el precio de oferta, con cuidado

Mira lo que piden por unidades parecidas en los portales. Ese es el precio de oferta: lo que el vendedor quiere, no lo que el mercado ha pagado. Suele dejar margen para negociar. Si tu idea de precio está muy por encima de lo inscrito en el edificio, espera más tiempo en el mercado o una contraoferta más baja.

Nunca compares un precio de oferta con un monto inscrito como si fueran la misma cifra. Uno es una petición; el otro, una venta inscrita.

Cuándo este cálculo no basta

• Si vas a pedir una hipoteca o refinanciar: el banco va a pedir un avalúo hecho por un perito. Panavalor no es un avaluador y no hace avalúos.
• Si es una sucesión, un divorcio o un litigio: consulta a un abogado y a un avaluador idóneo.
• Si tiene que ver con impuestos (por ejemplo, la transferencia de un inmueble): consulta a un abogado o contador. Esta guía no es asesoría legal ni fiscal.

Para todo lo demás, como poner un precio de salida, revisar una oferta o preparar una negociación, las ventas inscritas de tu edificio son el mejor punto de partida que existe. Las diferencias entre cifras están explicadas en monto inscrito vs avalúo.

Preguntas frecuentes

Para el tamaño exacto de tu unidad

Si necesitas cada venta inscrita de tu edificio con fecha, m² y monto inscrito, y estimados por tamaño de unidad, puedes solicitar el acceso completo al edificio por USD 149.