Metodología · versión 1.1

Cómo calculamos el rango por m²

Panavalor no hace avalúos. Publicamos lo que se inscribió en el Registro Público y, encima, un rango estadístico por m² para cada edificio, con una etiqueta que dice cuánto confiar en él.

Cuatro cifras distintas

Monto inscrito: Lo declarado en la escritura de compraventa inscrita en el Registro Público. Puede diferir del precio pactado entre las partes.
Valor del Registro: Otra cifra que figura en el Registro. No la usamos para calcular el rango y no la mezclamos con el monto inscrito.
Precio de oferta: Lo que pide un vendedor en un portal. Solo aparece en el acceso completo, al lado del monto inscrito, nunca mezclado.
Rango estimado: Un cálculo de Panavalor a partir de ventas comparables del mismo edificio. Es un estimado estadístico, no un avalúo ni un monto inscrito.

Qué ventas usamos

Compraventas inscritas desde 2015 con fecha, monto inscrito y área inscrita de la unidad. El precio por m² es el monto inscrito dividido por el área inscrita.
Excluimos los montos marcados como sospechosos de error de captura en nuestra revisión (por ejemplo, cuando los derechos de registro no cuadran con el monto).
Casas y lotes no tienen cifras por m² todavía: sus áreas inscritas no son comparables con las de un apartamento.
La mediana de 24 meses usa las ventas de los últimos 24 meses del edificio y exige al menos 3. La tendencia anual solo muestra años con 5 ventas o más.

Cómo se arma el rango

Para cada edificio tomamos sus ventas comparables, preferentemente las inscritas en los 3 años anteriores a la fecha de cálculo cuando hay al menos 5. El ancho del rango sale de una calibración: medimos cuánto se equivocó el método al estimar, una por una, ventas reales ya inscritas que se dejaron fuera del cálculo, y elegimos el ancho que contiene alrededor de 8 de cada 10 de esas ventas. Los edificios con 30 ventas o más se calibran con sus propios errores; los más pequeños, con un grupo de edificios pequeños.

Qué significan A, B y C

A · Confianza alta: Confianza alta: rango estrecho, respaldado por muchas ventas comparables recientes. Ancho del rango de hasta 35%.
B · Confianza media: Confianza media: rango razonable, con menos ventas comparables o más dispersión. Ancho de hasta 55%.
C · Confianza baja: Confianza baja: rango amplio; úsalo solo como referencia general del edificio.

Si un edificio no tiene ventas comparables inscritas en los últimos 12 meses, su rango lo dice: «con ventas hasta» el mes de la última comparable.

Zonas

La mediana de una zona agrupa todas las ventas de los últimos 24 meses de sus edificios de apartamentos (no es una mediana de medianas) y exige al menos 10 ventas.

Qué no publicamos

En las páginas gratuitas no mostramos la unidad, el folio, el área exacta ni el monto de cada venta. Nunca publicamos nombres ni cédulas, en ninguna página. El error medido del método por edificio se publicará aquí cuando esté revisado.

Uso de los datos

Puedes citar las cifras de las páginas gratuitas mencionando «Panavalor, con datos del Registro Público de Panamá» y la fecha. Las ubicaciones y huellas de edificios vienen de © colaboradores de OpenStreetMap (ODbL).